Quels sont les régimes d’imposition pour la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ?

08/06/2020

Chaque année, les Locations Meublées Non Professionnelles sont tenues d’être déclarées par le loueur qui doit envoyer un document reprenant l’essentiel des informations comptables de l’année écoulée, ainsi que les résultats de l’entreprise. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de choisir le régime d’imposition en fonction des revenus, mais quels sont ces régimes d’imposition ?

 

La Location Meublée Non Professionnelle : une activité très encadrée

Comme son nom l’indique, la Location Meublée Non Professionnelle est effectuée par un propriétaire en dehors de son activité professionnelle. Cette activité est très encadrée, puisque selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 Art.2, le logement loué doit être « décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». En effet, il doit comprendre les éléments suivants :

  • Literie comprenant couette,
  • Couverture,
  • Plaque de cuisson,
  • Four ou four à micro-ondes,
  • Table et sièges,
  • Réfrigérateur,
  • etc.

Le régime de La Location Meublée Non Professionnelle est un régime fiscal dont les règles sont fixées par la loi de finances et codifiées par le Code général des impôts.

 

Que permet le dispositif fiscal LMNP ?

Le dispositif fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle permet à tout contribuable français d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse qu’avec la location nue, et donc de générer à long terme de ressources complémentaires sous forme de loyers.

Les revenus de la Location Meublée Non-Professionnelle entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le loueur peut choisir entre plusieurs régimes d’imposition pour déclarer ses revenus, à savoir : le régime forfaitaire au micro-BIC, le régime réel et la loi Censi Bouvard.

  1. Si ses revenus sont inférieurs à 32 600 euros, le loueur non-professionnel relève du régime des Micro-BIC sauf s’il a opté pour le régime réel. Il va alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des loyers. Il ne sera imposé que sur les 50% restants.
    C’est un régime intéressant à condition que les charges soient inférieures à la moitié des recettes, c’est-à-dire lorsqu’il n’y a plus d’amortissements à déduire. Il est à noter qu’il est impossible d’être imposé au régime Micro-BIC et de récupérer la TVA déductible comme lors d’une acquisition dans une résidence de services.
  2. Si les revenus locatifs sont supérieurs à 32 900 euros par an, le loueur non-professionnel sera imposé selon le régime réel. Il lui sera donc possible de déduire toutes les charges liées à son investissement (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, etc.) ainsi que les amortissements de son investissement (sur 5 à 10 ans pour les meubles et équipements et 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte). 
  3. Dans le cadre du régime réel d’imposition, il est possible d’opter pour l’amendement Censi-Bouvard appliqué à la loi LMNP. Il s’applique pour les investisseurs qui se portent acquéreurs d’un ou plusieurs logements dans une résidence services. Ce dispositif permet une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition Hors Taxe (plafonné à 300 000 euros), répartie sur 9 ans. Le solde de la réduction d’impôts peut être reporté pendant les six années suivantes, en cas de réduction d’impôts supérieure à l’impôt de l’année.

En conclusion, on peut ajouter que si le type de bien et de son emplacement sont très importants lors d’un investissement immobilier comme la Location Meublée Non Professionnelle, le choix de la fiscalité l’est tout autant.

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Quels sont les régimes d’imposition pour la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ?