Création SCI
Définition de la SCI
La SCI dite « société civile immobilière » est une forme juridique adaptée à la détention et la gestion d’actifs immobiliers. Elle est un excellent outil patrimonial notamment pour assurer la transmission des biens aux héritiers.
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Quelles sont les caractéristiques de la SCI ?
Pour être constituée, la SCI doit réunir au moins 2 associés qui peuvent être tant des personnes physiques que morales. Ils sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes de la société : ce qui signifie que si la SCI se trouve dans l’incapacité de régler ses créanciers, ces-derniers pourront se retourner vers les associés.
Le capital social peut est constitué d’apports en numéraire ou d’apports en nature (biens immobiliers). La nomination d’un commissaire aux apports n’est pas obligatoire dans une telle société mais emporte la responsabilité des associés. Ces-derniers peuvent décider de constituer un capital fixe ou un capital variable. Dans le premier cas, une somme fixe est déterminée dans les statuts de la société. En cas de modification du capital, des formalités sont à réaliser. Dans le second cas, deux sommes sont déterminées : un capital minimal et un capital maximal. Les associés pourront librement en modifier le montant pourvu que celui-ci se situe dans la tranche fixée dans les statuts. Remarque : le capital variable présente divers avantages : il permet, notamment, à un associé de se retirer du capital librement, sans nécessiter l’accord des associés.
La fiscalité de la SCI permet aux associés de choisir entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôts sur les revenus (IR). Chaque régime fiscal présente des avantages et inconvénients. Il est conseillé de réaliser un arbitrage afin d’établir le choix le plus adapté à la situation de l’entrepreneur. A l’impôt sur le revenu (IR), les associés sont fiscalisés selon leur régime fiscal propre sur leur quote-part de résultat respective. A l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI supporte sa fiscalité, il y a en sus la possibilité de distribuer des dividendes aux associés. Remarque : le choix pour l’IS est irrévocable. Le dirigeant ne pourra pas revenir sur sa décision. Il ne peut modifier le régime fiscal de la SCI que lorsqu’il a choisi le régime de l’IR.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI peut parfois s’avérer complexe et onéreuse. En effet, chaque étape de la constitution génère des frais (frais d’immatriculation, frais de rédaction des statuts, publication de l’annonce légale, droits d’enregistrements en cas d’apports…).
La prise de décision, dans une SCI, est collective. Les règles de majorité sont fixées au cœur des statuts. Si tel n’est pas le cas et que les statuts sont silencieux, les décisions sont prises à l’unanimité des associés sauf en cas de nomination ou révocation du gérant où seule la majorité prévaut. Les décisions sont prises en assemblée générale, au moins une fois par an.
Il existe différents types de sociétés civiles liées à l’immobilier :
- La SCI familiale : idéale pour la gestion d’un bien immobilier dans l’unique objectif de le transmettre à un membre de la famille. La cession de parts, dans cette structure, nécessite l’accord de l’ensemble des associés. Cette limite constitue un avantage conséquent permettant ainsi de conserver le bien immobilier dans le cercle familial et éviter les complications inhérentes à l’indivision.
- La SCI de gestion ou location : adaptée à un objectif d’investissement et de gestion de bien(s) immobilier(s), cette structure permet de mettre en location le(s) bien(s) acquis à plusieurs (les associés). L’avantage que présente cette forme de SCI est d’éviter l’indivision. Remarque : le choix d’une SCI location intéresse aussi l’entrepreneur qui exerce une activité commerciale sous une autre structure juridique (exemple : en SASU).
- La SCA (société civile d’attribution) : permet la construction ou l’acquisition d’un patrimoine immobilier pour le diviser entre les associés afin qu’ils puissent jouir des recettes générées. Les statuts déterminent la répartition des lots entre eux. Une fois le(s) bien(s) acquis, la SCI peut être dissoute puisqu’elle a atteint le but fixé.
- La SCCV (société civile de construction-vente) : cette forme juridique est adaptée à un projet d’acquisition d’un terrain visant à construire un bien pour, ensuite, le revendre. L’objectif est la réalisation d’une plus-value à travers l’achat-revente de bien(s) immobilier(s). C’est la seule structure qui constitue une exception à la règle selon laquelle la SCI ne peut exercer aucune activité commerciale.
- La SCI de jouissance à temps partagé : cette forme de SCI vise la multipropriété de résidences secondaires. Souvent moins connue des investisseurs, la SCI de jouissance à temps partagé permet d’attribuer à chaque associé une période d’occupation déterminée en fonction de la part du capital qu’il détient. Remarque : il peut exister un risque de conflit vis-à-vis du choix des périodes d’occupation (vacances scolaires). Cette forme de SCI n’a pas pour objectif la location aux tiers. Toutefois, durant sa période d’occupation, l’associé peut décider de louer le bien à un tiers.
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Avantages et inconvénients d'une création SCI
Il existe différents avantages inhérents à la création d’une SCI :
- Une facilité dans la transmission des biens immobiliers : un associé peut décider via un démembrement et dans le cadre d’une donation, de transmettre la nue-propriété tout en en conversant l’usufruit.
- Une responsabilité des associés non solidaire : en cas de litige face aux créanciers de la société, les associés seront tenus responsables qu’à hauteur de leur quote-part respective (contrairement à une SNC).
- Le choix du régime fiscal : la SCI peut opter soit pour l’IR (imposition sur les revenus), soit pour l’IS (imposition sur les sociétés).
- Un partage des coûts de gestion de la SCI entre les associés.
- Une liberté d’organisation : les associés peuvent fixer les règles d’organisation de la SCI dans les statuts. Exemple : ils sont décisionnaires de l’étendue des pouvoirs du dirigeants.
Toutefois, la création d’une SCI présente également des inconvénients :
- Une responsabilité indéfinie des associés : si la SCI est dans l’incapacité de rembourser ses dettes, les créanciers pourront se tourner directement vers les associés. Leur patrimoine personnel est ainsi mis en danger.
- Une constitution complexe : les formalités de constitution de la SCI peuvent s’avérer lourdes et coûteuses.
- Un minimum d’associés requis : une SCI ne peut être formée qu’à partir de 2 associés. Une seule personne (physique ou morale) ne peut pas constituer à elle seule une SCI.
- Un champ d’activité limité : la SCI ne peut exercer une activité commerciale. Elle ne peut, de plus, exercer la location meublée que sous de très strictes conditions (choix de l’imposition sur les société obligatoire) et ne permettra pas à son propriétaire de bénéficier des avantages fiscaux qu’offre le LMNP
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