Quelle valeur retenir pour l’entrée au patrimoine d’un bien immobilier en LMNP ? Le prix mentionné dans l’acte d’acquisition ? Le prix augmenté des frais d’acquisition ? La valeur au jour du début de l’activité ? La détermination de cette valeur d’entrée est loin d’être neutre car c’est sur ce montant que sera calculé l’amortissement du bien. Deux cas sont à distinguer.
Début d’activité au jour de l’acquisition du bien
Ici, le bien est acquis pour être donné en location meublée. Le prix du bien est mentionné dans l’acte d’achat. Selon les cas, il sera opportun d’incorporer les frais d’acquisition au prix du bien ou bien de les passer en charge sur la première année.
Exemple :
| Prix du bien | 150 000€ |
| Frais d’agence 7% | 10 500€ |
| Frais de notaire 7% | 10 500€ |
| Frais de courtage 1% | 1 500€ |
Possibilité 1 : principe : retenir 150 000€ comme valeur d’entrée du bien et passer les frais en charge la première année
Possibilité 2 : sur option : retenir 172 500€ comme valeur d’entrée du bien
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Début d’activité décalé par rapport à l’acquisition du bien
Cette situation peut se présenter dans plusieurs cas : la mise en location meublée d’un bien auparavant habité, la mise en location d’un bien auparavant loué nu… Ici il n’y a pas d’acte d’acquisition mentionnant la valeur. La valeur à retenir est la valeur du bien au jour du début d’activité, qui peut, dans bien des cas s’avérer différente du prix d’acquisition initial.
Exemple : Monsieur X a acheté un bien en 2010 pour 120 000€. IL a vécu dedans et au 1er janvier 2019 Monsieur X change au domicile et décide de mettre ce bien en location. Après l’avoir fait évaluer, sa valeur est de 160 000€.
La valeur à retenir sera de 160 000€.
Nous parlons bien ici de la valeur du bien au jour de sa mise en activité, non de la valeur initiale d’acquisition. Les frais engagés lors de l’acquisition ne sont pas pris en compte.
Vous avez des questions sur la valeur à retenir pour votre LMNP ? Vous souhaitez être conseillé sur l’incorporation des frais d’acquisition ? N’hésitez pas à contacter nos consultants Naolink, expert comptable en ligne, qui pourront vous accompagner sur la mise en place et le suivi de votre activité de LMNP. Pour faire gratuitement votre devis expert comptable en ligne.