SCI à l’IR ou SCI à l’IS : que choisir ?

17/12/2019

La SCI est une forme juridique de société permettant aux associés de détenir et d’assurer la gestion d’un patrimoine immobilier. Naolink, expert-comptable en ligne, vous présente les avantages inhérents à la constitution d’une SCI ainsi que ses modalités fiscales.

 

Pourquoi choisir de constituer une SCI ?

La SCI est un excellent outil de gestion patrimoniale. Elle permet notamment :

  • D’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) : un choix judicieux si les associés (personnes physiques) sont personnellement fortement fiscalisés ou projettent d’acquérir un patrimoine immobilier qui générerait des revenus élevés créant le risque de passer dans la tranche d’imposition supérieure
  • Permettre aux investisseurs d’acquérir un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) à plusieurs en évitant l’indivision.
  • Faciliter la transmission aux héritiers ou à des tiers (cession de parts). Remarque : choisir de constituer une SCI peut être particulièrement intéressant en cas de mésentente familiale.
  • D’optimiser l’organisation de la gestion de la société (souplesse : les associés s’entendent sur le contenu des statuts).
  • Protéger le patrimoine (cession de parts nécessitant l’accord de tous les associés si de telles clauses ont été prévues lors de la rédaction des statuts)

 

Comment choisir entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?

Les associés d’une SCI peuvent choisir entre deux régimes d’imposition lors de la constitution de celle-ci : l’impôt sur les revenus (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Chacun présente ses avantages et inconvénients. Une étude du projet de l’entrepreneur doit être réalisée afin de déterminer le régime le plus judicieux pour atteindre les objectifs souhaités, en fonction de différents critères.

L’activité de location : la SCI qui exerce cette activité est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés si la location est meublée (IS) car cette activité est considérée comme commerciale. Cependant, la location nue est soumise de droit à l’impôt sur le revenu. Cette option est soumise à condition en cas de location meublée : celle-ci ne peut pas être à l’origine de plus de 10% des loyers générés par la SCI. Remarque : dès lors que ce seuil est dépassé, le régime bascule automatiquement vers l’impôt sur les sociétés (IS). Si le régime fiscal choisi est celui de l’impôt sur les revenus (IR), les bénéfices générés par la SCI sont imputés à la déclaration d’impôt personnelle de chaque associé. 

Le calcul de l’imposition : la base de calcul de l’impôt sur les sociétés (IS) est le bénéfice global réalisé par la société. L’impôt sur les revenus, quant à lui, est calculé sur la base des parts détenues par chaque associé. 

Les frais déductibles : intérêts d’emprunt, assurance, gestion locative, garantie des loyers impayés, taxe foncière, entretien du bien (travaux). Ces frais sont les mêmes quelle que soit l’option de régime fiscal choisie par les associés (IS ou IR). La différence principale est qu’en cas d’imposition sur les sociétés, l’amortissement du bien entrera en compte dans le calcul des frais déductibles. Remarque : chaque partie du bien (murs, toit, sols…) s’amortit sur une durée différente, généralement de 25 à 30 ans. L’idée est d’arriver à une valeur fictive de 0. Exemple : un bien immobilier est acquis pour 150 000 € et peut être amorti sur une durée de 25 ans. La valeur de l’amortissement s’élèvera à 6 000 € / an (soit : 150 000 € / 25 ans). Chaque année, ces 6 000 € seront déductibles ce qui permettra de venir réduire le bénéfice imposable et ainsi, le montant des impôts. 

L’apport d’un bien dans la SCI : on parle d’apport en nature. Deux hypothèses doivent être envisagées :

  • Le crédit immobilier est entièrement remboursé et le bien définitivement acquis : dans le cas de l’impôt sur les sociétés (IS), l’apport du bien immobilier est conditionné au règlement de droits de mutation (environ 5% de la valeur dudit bien). En cas d’option à l’impôt sur les revenus (IR), la procédure à suivre est classique. 
  • Un crédit immobilier est en cours et le bien n’est pas encore définitivement acquis : sous le régime de l’impôt sur les sociétés, l’apport du bien est taxé à hauteur de 5% de sa valeur d’achat, peu importe le montant du crédit immobilier contracté. En revanche, sous le régime de l’imposition sur les revenus, les 5% sont basés uniquement sur le montant du crédit immobilier qui n’a pas encore été réglé. Exemple : un bien est acheté 150 000 €. Le crédit immobilier restant s’élève à 73 000 €. Sous l’impôt sur les revenus, la taxe de l’apport du bien sera de 3 650 € alors que sous l’impôt sur les sociétés, il s’élèverait à 7 500 €.

 

 Naolink, expert-comptable en ligne, vous accompagne  dans l’analyse et le choix du régime fiscal le plus adapté à votre projet immobilier.

SCI à l’IR ou SCI à l’IS : que choisir ?