L'amortissement d'un bien immobilier en LMNP

28/01/2019

L'amortissement est une notion comptable et fiscale qui se définit comme "la répartition systématique de son montant amortissable en fonction de son utilisation". Concrètement c'est la comptabilisation en charge d'un investissement au fur et à mesure de son utilisation. 

 

Le principe de l'amortissement

Prenons l'exemple pour un ordinateur. Il est acheté 1 000€ et sa durée d'utilisation prévue est de 3 ans. Il est donc inscrit pour une valeur de 1 000€. Sur les 3 ans, 333€ sont passés en charges et viennent donc diminuer le résultant d'autant.

 

L'amortissement appliqué à un bien immobilier en LMNP

Le principe est le même mais quelques éléments s'ajoutent.

Prenons l'exemple suivant : 

 

Prix du bien150 000€
Frais d'agence 7%10 500€
Frais de notaire 7% 10 500€
Frais de courtage 1%1 500€

 

L'incorporation des frais

En principe les frais sont incorporés au prix d'acquisition du bien. La valeur d'entrée est donc de 172 500€. Néanmoins, sur option, il est possible de constater ces frais en charge la première année, la valeur d'entrée sera donc de 150 000€ et 22 500€ seront comptabilisés en charge.

Pour la suite de l'exemple nous retiendrons la valeur de 172 500€.

 

Le terrain

Pourquoi différencier la valeur du terrain de la valeur du bâti ?

La raison de cette séparation est lié au traitement comptable et fiscal. Effectivement, le terrain, contrairement au bâti, ne perd pas de valeur du fait de l'utilisation. Le terrain n'est donc pas amortissable.

Pour une immobilisation foncière, une maison ou un appartement, il convient de retenir une part de terrain. Si l'on comprend aisément qu'une maison est construite sur un terrain, on peut parfois s'interroger pour un appartement de la nécessité de comptabiliser une quote part de terrain. L'administration fiscale a éclairci ce point en proposant des pourcentages si l'on n'est pas en mesure d'évaluer la part du terrain sur la valeur globale du bien. 

Pour un logement en l'absence de possibilité d'évaluer le terrain seul on retient 5% de a valeur globale. Dans notre exemple 8 625€

 

La décomposition 

Pourquoi décomposer un bien? Sur la partie bâtie du bien, l'usure n'est pas la même que sur l'ensemble du bien. Effectivement, l'ascenseur ou les parties communes s'usent plus bite que la toiture ou les fondations. En ce sens, il convient de décomposer le bien par composant afin d'appliquer des taux et des durées d'amortissement.

La valeur amortissable dans notre exemple est de 163 875€. Dans notre exemple, nous allons le décomposer de la façon suivante (pourcentages et durées admis par l'administration fiscale) :

 

Immeuble MoisAnnéeBase amortissable
Gros oeuvre50%6005081 938€
Façades 20%4804032 775€
IGT15%2402024 581€
Agencements15%1801524 581€

 

Sans être compliqué, l'amortissement du bien en LMNP, qui présente un avantage, notamment fiscal puisqu'il passe en déduction, nécessite d'être bien appréhendé. Les consultants Naolink, cabinet d'experts comptables en ligne, sont à votre disposition pour vous accompagner lors du lancement et dans la gestion de votre activité LMNP. Pour faire gratuitement votre devis en ligne, cliquez ici


 

L'amortissement d'un bien immobilier en LMNP