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QU’EST-CE QUE LA LOCATION MEUBLEE ?

DÉFINITION DE LA LOCATION MEUBLÉE

L’investissement locatif peut être réalisé pour deux types de location : la location meublée ou la location nue. Les statuts de LMNP et LMP sont réservés aux propriétaires d’un bien qui souhaitent en proposer la location meublée. Ils représentent un excellent outil qui permet de constituer un patrimoine et bénéficier d’une fiscalité attractive. Cette activité peut être soumise à deux régimes fiscaux : micro-BIC et réel.

QUELLES SONT LES CARACTÉRISTIQUES DES STATUTS LIÉS À LA LOCATION MEUBLÉE ?

Le statut de LMP (loueur meublé professionnel) s’acquiert sous conditions :

  • Les recettes annuelles tirées des loyers de la location meublée doivent excéder 23 000 €
  • Ces recettes doivent être supérieures à la somme des autres recettes détenues par le foyer fiscal  

Ces conditions sont cumulatives. Remarque : depuis le 8 février 2018, l’inscription auprès du RCS (registre du commerce et des sociétés) pour les LMP n’est plus obligatoire (décision du Conseil constitutionnel). Si ces conditions ne sont pas remplies, le propriétaire du bien immobilier se voit automatiquement affecter le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel).

Au-delà de ces seuils, une fois le statut adapté acquis par le loueur meublé, des démarches d’immatriculation seront à prévoir si celui-ci est soumis au régime réel simplifié :

  • Pour le LMNP : dépôt du formulaire P0i attribuant un numéro SIRET
  • Pour le LMP : dépôt du formulaire P0 attribuant un numéro SIRET

COMMENT ACQUÉRIR LE STATUT DE LMNP ?

Il existe différents types de locations meublées : classique et meublée de tourisme. Remarque : une seule cuisine équipée et aménagée ne suffit pas. Un logement est considéré meublé lorsqu’il est décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au(x) locataire(s) d’y dormir, de manger et de vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 8, titre 1er bis, article 25-4 et décret n°2015-981 du 31 juillet 2015). Les baux concernés par ces dispositions sont ceux qui constituent la résidence principale du locataire, depuis le 1er septembre 2015.

Cas particulier : vous avez acquis un bien dans le passé, que vous avez mis en location nue (non-meublée). Si vous souhaitez acquérir le statut de loueur meublé, il faut prévoir deux hypothèses : soit le passage à la location meublée se réalise à la fin du bail de location nue, soit l’accord de votre locataire actuel sera nécessaire si vous souhaitez procéder à cette modification durant ledit bail.

QUELS SONT LES RÉGIMES FISCAUX APPLICABLES A LA LOCATION MEUBLÉE ?

Contrairement à la location nue qui génère des revenus fonciers, la location meublée génère, quant à elle, des revenus dits « BIC » (bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer sous conditions : le régime micro-BIC et le régime réel.  

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement lorsque le chiffre d’affaires réalisé est inférieur à 70 000 € pour la location meublée classique ou à 170 000 € pour la location meublée de tourisme. Le propriétaire peut néanmoins opter pour le régime réel s’il le souhaite. Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % à 71 % : il suffit au propriétaire du bien de renseigner le montant des recettes perçues réduit grâce à l’abattement (montant automatiquement calculé par le service des impôts) dans la case prévue à cet effet au sein de sa déclaration d’impôts personnelle. L’avantage de ce régime est qu’il est assez simple et ne nécessite pas l’appel à un expert-comptable. En revanche, il ne prend pas en compte l’amortissement du bien immobilier ni la déduction des charges. Remarque : depuis 2016, les gîtes ruraux bénéficient d’un abattement de 50 % (contre 71 % auparavant). Ces plafonds sont révisés tous les 3 ans.

Le régime réel s’applique automatiquement lorsque le chiffre d’affaires réalisé est supérieur à 70 000 € pour la location meublée classique ou à 170 000 € pour la location meublée de tourisme. Il peut également s’appliquer sur option. L’avantage de ce régime est qu’il permet de bénéficier d’avantages fiscaux dont les principaux sont la prise en compte du montant des charges et de l’amortissement des biens immobiliers. En revanche, il demande une certaine rigueur puisque le propriétaire doit conserver toutes ses factures et télétransmettre, au service des impôts des entreprises, une liasse fiscale (Cerfa 2031-2033). Il peut établir seul ou déléguer cette mission à un expert-comptable (plus conseillé).

Remarque : les loueurs meublés soumis au régime réel sur option peuvent bénéficier d’avantages fiscaux complémentaires en s’inscrivant auprès d’une AGA (association de gestion agréée) tels que l’exonération de la majoration de 25 % sur les bénéfices réalisés.  

Pour les LMNP, le régime réel prévoit que si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit créé ne peut être imputé que sur les revenus liés à la location meublée (pendant 10 ans). Pour les LMP, ce régime implique que si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit peut être imputé sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal du propriétaire (pendant 6 ans maximum).  

Dans de nombreux cas, le régime réel reste le plus intéressant d’un point de vue fiscal. Toutefois, le choix entre ces deux régimes doit résulter d’un arbitrage car il peut arriver que le régime micro-BIC soit plus intéressant en fonction du montant de vos charges et de l’éventuelle prise en compte de l’amortissement.

 

QUELS SONT LES AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DU LMNP ?

 

Les statuts de LMNP (loueur meublé non professionnel) et de LMP (loueur meublé professionnel) présentent des avantages comme des inconvénients :

  • Obtention du statut juridique sous le régime réel :
    • LMNP : formulaire P0i
    • LMP : formulaire P0
  • Gestion des obligations fiscales et sociales du bien immobilier :
    • Micro : simplifiée
    • Réel : un peu plus complexe (rédaction de statuts avec mentions obligatoires…)
  • Expert-comptable :
    • Micro : non obligatoire
    • Réel : non obligatoire mais très fortement conseillé (optimisation fiscale, montages adaptés à votre projet, conseils, obligations légales, fiscales et sociales déléguées à un cabinet inscrit auprès de l’Ordre des Experts-Comptables)
  • Transmission aux héritiers : en cas de transmission de patrimoine, le LMP bénéficie de conditions avantageuses. Exemple : allègement des charges liées aux droits de successions dont les héritiers sont redevables.
  • Plus-values :
    • LMNP : bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers qui offre la possibilité d’une exonération totale des plus-values de cession à condition que la durée de détention du bien immobilier soit au moins égale à 22 ans pour l’impôt sur les revenus (IR) et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
    • LMP : bénéficie du régime des plus-values immobilières des professionnels qui offre la possibilité d’une exonération totale fiscale et sociale des plus-values de cession si les loyers annuels perçus sont inférieurs à 90 000 €. Remarque : si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, l’exonération sera partielle. La location meublée doit être exercée depuis plus de 5 ans
  • IFI (impôt sur la fortune immobilière) :
    • LMNP : en cas d’éligibilité, le loueur meublé non professionnel est soumis à cet impôt car les biens détenus ne sont pas considérés comme professionnels.
    • LMP : en cas d’éligibilité, le loueur meublé professionnel bénéficie d’une exonération de cet impôt si la valeur du patrimoine professionnel qu’il détient est inférieure à 1 300 000 €. Remarque : l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est basé sur la soustraction entre la valeur actuelle du bien immobilier et le capital restant dû.
  • Le prélèvement de charges sociales (URSSAF) : les LMNP seront soumis à la CSG-CRDS tandis que les LMP relèveront du régime social des indépendants tels que les dirigeants d’entreprise. Le mode de calcul varie selon le régime fiscal dont dépend le propriétaire.
    • Régime micro-BIC : le calcul des charges sociales est basé sur le chiffre d’affaires réalisé
    • Régime réel simplifié : le calcul des charges sociales basé sur le résultat réalisé  

La location meublée peut être réalisée sous une SARL de famille, une SNC ou toute autre forme de société à condition que celle-ci soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Naolink, expert-comptable en ligne, vous accompagne dans la mise en place de votre projet immobilier afin de réaliser l’arbitrage nécessaire. Réalisez un devis comptable gratuit et sans engagement pour qu’un consultant puisse vous apporter les conseils les plus judicieux en fonction de l’analyse de votre situation.  

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